青岛市人民政府办公厅关于盘活城区老工业区存量土地促进产业转型升级的意见

（2015年7月1日 青政办发[2015]9号.）

各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：

为进一步提升土地利用效率，促进工业产业升级改造和集约化发展，根据《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》(国办发〔2014〕9号)、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》(国土资发〔2014〕119号)等要求，经市政府同意，现就盘活城区老工业区存量土地，促进产业转型升级提出如下意见：

一、总体要求

(一)指导思想

坚持创新转型发展，以蓝色高端新兴为导向，积极盘活城区老工业区存量土地，加快城区老工业区腾笼换鸟步伐，加强资源节约集约利用，突出重点经济功能区建设，促进经济提质增效升级，提升可持续发展能力。

(二)基本原则

1.节约集约。以提高土地利用质量和效益为目标，充分挖掘存量建设用地资源，推动工业产业转型升级，提高土地节约集约利用水平。

2.区市主导。以区市政府为主导，结合区域定位和发展方向，统筹考虑城市功能，划定转型升级区域范围，统一规划、有序开发，逐步实施盘活改造目标。

3.利益平衡。在符合规划、用途管制的前提下，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，调动原土地权利人的积极性，兼顾公共利益需要，健全利益平衡机制。

二、转型升级条件和方式

(一)转型升级条件

转型升级由各区市政府主导，按照“成熟一个、推进一个”，对符合下列条件的工业用地，有序实施转型升级：

1.已划入经市发展改革委审查同意的转型升级区域的；

2.2014年12月31日前已取得土地使用权，且权属清晰、四至清楚、无争议的；

3.不在政府近期收储计划或由政府统一实施改造的国有建设用地范围内，未纳入旧城改造范围，未纳入老企业搬迁规划的；

4.根据城乡统筹发展的要求，不属于配置城乡基础设施、公共服务设施、公共绿地等公共利益需要的用地。

(二)转型升级方式

1.采取保留原工业用途，通过技术改造等方式进行升级改造；

2.通过利用原有建筑物或经批准拆除原有建筑物后重新建设，转型为符合规划的服务业项目，并可配建一定比例的人才公寓。

根据城区老工业区发展定位和功能分区，适度进行商品房开发的，不适用于上述方式。

(三)公共用地及房屋分割转让要求

规划部门审批转型升级项目用地规划方案时，除保留原工业用途及利用原有建筑物转型升级的项目外，规划用于建设基础设施、公共设施配套、公共绿地等的土地，平均不低于原用地权属面积的10%，并按原土地用途有偿收回。

转型升级为教育、医疗、养老等用途的，房屋不得分割转让。

三、转型升级开发模式

(一)原土地权利人自行改造

原土地权利人在不改变原工业用途前提下，可通过技术改造等方式提高土地利用效率；原土地权利人按照规划部门确定的用途，利用原有建筑兴办服务业；原土地权利人按照规划部门确定的用途，经批准通过拆除重建方式实施开发改造，采取存量补地价的方式，按照规划用途兴办符合规划的服务业。

(二)联合开发

原土地权利人在协商明确权利义务后，联合成立原权利人为股东的开发公司，采取存量补地价的方式，按照规划用途兴办符合规划的服务业。

(三)政府主导开发

区市政府主导，组建国有公司为主体、原土地权利人参与的联合开发体，土地及地上建筑物经评估后作价入股，采取存量补地价的方式，按照规划用途兴办符合规划的服务业。

四、加大土地政策支持力度

(一)支持利用原有建筑转型升级

原土地权利人按照规划部门确定的用途，利用原有建筑兴办服务业的，可暂不改变土地用途、土地使用权人和房屋所有权人；原为划拨用地的，在一定时间内可继续以划拨方式使用土地，暂不变更土地使用性质及房屋登记用途。涉及原划拨、出让土地使用权转让或改变用途的，经批准可采取存量补地价的方式办理用地手续。

(二)支持拆除重建转型升级

按照规划部门确定的用途，拆除重建转型升级后仍保留工业用途的，不需另行补交地价，但容积率不得低于国家规定的土地使用标准。按照规划部门确定的用途，拆除重建转型升级为服务业项目的，经批准可采取存量补地价的方式办理用地手续。原土地为划拨用地的，土地出让金总额为规划变更后土地评估价格与原用途土地评估价格总额50%的差额；原土地为出让用地的，土地出让金总额为规划变更后土地评估价格与原出让土地剩余年期评估价格的差额。土地评估时点按申请办理用地手续时间确定，出让年限按照法定用途出让年限确定，自签订土地出让合同之日起算。

(三)支持零星国有土地改造

转型升级项目周边符合规划的边角地、插花地、夹心地等不具备独立开发条件的零星国有土地，可纳入改造范围进行统一规划，采取存量补地价方式一并进行开发改造。

(四)土地出让金使用

转型升级企业补交的土地出让金，由各区市政府专项用于企业转型升级，以及转型升级区域基础设施、公共服务设施和其他公益性设施建设。

五、组织领导

(一)科学编制规划。区市政府是转型升级工作的责任主体，负责根据地区经济发展需求及用地现状，结合城市总体规划及产业发展规划，划定转型升级区域范围，编制转型升级区域规划，明确转型升级区域发展方向、产业功能定位及布局、用地结构、开发强度，确定转型升级区域基础设施、公共服务设施和其他公益性设施的功能、规模及布局要求。转型升级规划及方案经区市政府常务会议研究通过，报市发展改革委审查同意后，分期分批逐步推进实施。

(二)落实部门职责。市发展改革委负责牵头审核区市转型升级规划及方案，组织、协调、统筹管理全市老工业区转型升级用地工作；市规划局会同区市政府组织编制盘活利用区域的控制性详细规划；市国土资源房管局依法办理相关土地手续；市财政局负责土地出让金征收管理和使用监管工作；市地税局负责贯彻落实税收支持政策。市政府相关部门依法在各自职责范围内，研究制定工业用地盘活改造的配套政策，做好相应服务、管理工作。市政府有关部门可根据本意见制定相关实施细则。

本意见自2015年7月1日起施行，有效期至2016年12月31日。